不動産業界でもAIを導入する動きが加速している。ほかの業界でも利用されている、顧客対応を行うチャットボットはもちろんのこと、そもそも情報が多い不動産業では、地価や周辺環境などの情報と、物件の情報を組み合わせることで、顧客が求める物件を、精度高く提案することができるようになってきている。
不動産業界におけるAI活用法とそのメリットとは？
AI（人工知能）の活用は様々な業界に広がり続けている。大量のデータの蓄積さえあれば、それを解析する事で新たな事業を展開できるし、これまでは気が付かなかった新たなサービスを生み出せる可能性があるからだ。そしてそれは不動産業界も例外ではない。
実際、不動産の物件価格はこれまで業者がそれまでの経験と勘で付けることが多かった。もちろんそれは公示地価、基準地価、路線価といった、公開されている価格をベースに算定するのだが、立地や築年数など、価格には他の要因もあるため、人間の経験に依るところが多い。しかし、これをAIで判定して自動で値付けをすることができるようにしようという動きがある。
それ以外にも、ネット上での問い合わせをチャットボットで対応しようという動きがある。さらには検索で表示する内容をAIで判断して選別するという仕掛けも動き出している。
不動産業界も人口減少に伴い、人材が不足することが予想される。それに加え、現状でも増えつつある空き家が問題になっているが、今後さらに空き家が増えると、物件査定も難しくなる。つまりは物件への投資も難しくなってくる。人間では難しいこれらのものを、AIを利用することで乗り切ることがメリットであると考えているのだ。
AIと不動産の相性は抜群？
ではそもそも不動産業界は他の業界と比較して、AIとの親和性はどうなのだろうか。AIと合うかどうかは大量のデータが存在しているかどうかが肝になる。そういう意味では、実はそれなりに使えるデータが揃っているのが不動産業界である。
その地域の基本的な土地の価格は、先にも紹介した公示地価、基準地価、路線価を基本として算定している。しかし、それ以外にも最寄り駅からの距離、周辺の利便性、自治体の公共サービス具合、そして物件の築年数など、様々なデータを参照しながら価格は決まっていく。そのため、それらのデータをAIに学習させ、さらにこれまでの取引実績などを合わせることで、AIは適切と思われる価格を弾き出すことができる。
もちろん、同じデータを使えば物件を探している個人に対して、条件に合う最適な物件を提案することも可能となる。同じ事は企業向けにも行える。もっと言えば、投資物件を探している個人・法人に対してもAIによる自動解析結果をサービスとして提供できる可能性がある。
それ以外にも、他の業界と同様、問い合わせに対してチャットボットや音声アシスタント機能を利用しての自動応答サービスも可能となる。これも不動産業界では同じ様な問い合わせが多く寄せられている部分をAIで自動化することで省力化に繋げられるはずである。
不動産業界におけるAI導入事例
では、これらのAIが活用可能なシーンを、すでに取り入れている導入事例としては、どのようなものがあるのだろうか。幾つか紹介していこう。
まずは価格決定からである。
LEEWAYS（リーウェイズ）株式会社は、5800万件に及ぶ不動産ビッグデータとAIを組み合わせた業務パッケージ「Gate.」を提供している。その中心は賃料や物件査定、そして投資分析である。自分たちが知らないエリアであっても、ビッグデータからの分析による査定を行えるため、売買物件に対しては売買価格を、一方賃貸物件のオーナーに対しては賃料を納得してもらいやすい形で提案できるようになっている。さらには、数十年先まで物件価格の査定を行う事で、投資をした場合の「収益性」「安全性」「将来価値」などのシミュレーションまでできるようになっている。
またすでに何らかのシステムを持っているところにはAPIとしての提供も行っている。これにより、自社システムに足りない部分だけAPIとして利用することができる。
次に物件紹介に関わる部分である。ここではイタンジ株式会社が様々なサービスを投入している。その中でAIを利用しているのは「ノマドクラウド」である。実際の導入事例として、株式会社s-fitが仲介店舗に導入している。このサービスは不動産仲介会社向けの営業支援を行うものだが、客からの問い合わせに自動で返信を行う「AIチャット」サービスが含まれている。これまでの問い合わせ内容を学習させることで、自動返答ができるのだ。これは他の業界向けにもあるチャットボットサービスそのものである。
その他、AIを利用してはいないが、物件確認と価格の自動応答を行う「ぶっかくん」、内見会を自動で設定できる「内見予約くん」、そして入居申し込みをWebでできる「申込受付くん」なども提供し、トータルパッケージとして提供している。
物件側でもAIが利用されている。現状ではまだまだ例が少ないが、例えばNECが提供している顔認証AIエンジンの「NeoFace」を活用し、鍵がなくても解錠できるシステムが登場している。これは穴吹ハウジングサービスとNECソリューションイノベータによる共同開発したシステムで、マンションのエントランスで顔認証によるオートロックの自動解錠を行うほか、マンションや地域の情報を住民に合わせた内容でデジタルサイネージに表示可能となる。
AIが変える不動産業界の未来とは？
不動産業界のAI利用はまだまだ始まったばかりである。ハウスコムは今後のAI利用について、IoT技術を利用して部屋の価値を可視化するソリューション開発を目指している。例えば空き部屋に温度、湿度、照度、騒音などを測定するセンサーを設置すれば、これまでは現地見学をしない限りわからなかった様々な環境指標を可視化することができる。物件検索時にこの情報があらかじめわかっていれば、より条件を絞ってから見学を行う事ができるようになる。これにより賃貸の場合には部屋を貸す側と借りる側両方の負担を減らすことができる。また売買物件の場合も同様である。
ここに学校に関するデータをはじめ、レジャー施設、コンビニやスーパーなどの商業施設、駅などの交通系情報、さらには警察署、消防署、病院や市役所などの行政関係のデータまで、つまり全ての地域環境を一緒に入れておけば、物件の価値を多面的にチェックすることができるようになる。ここまで情報が増えると人間が適正価格を設定するのは難しくなってくるため、AIの出番となる。
AIを活用した物件情報検索イメージ
今後は空き家対策や地方移住にもAIが活用される。福岡県糸島市では、九州大学や富士通研究所と共同でビッグデータ解析とAIを活用した移住候補地を紹介する実証実験を行った。実験ではあらかじめ各地区の特性や地域活動などの情報を登録。移住相談者が入力した家族構成や車の有無などのデータを解析し、AIによる移住候補地の提案を行った。これらのデータが蓄積されれば、相談者の希望とマッチした候補地を効率的に絞り込むことができると考えている。そしてこれと空き家バンクの情報をうまく組み合わせれば、地方で増えている空き家対策にもつながる。
まとめ〜AIは人材不足解決の糸口になる
不動産業界は様々なデータが存在し、さらにこれから物件内部の環境情報など、新たなデータを増やすことで、AIを利用した様々な解析を行うことができる。まずは物件の価格査定や、適正家賃の算出から始まり、不動産投資の適正まで判定し、提案することができるようになる。これは大きなメリットで、現在は人間が苦労している部分を自動化することで、人間は顧客対応など、より人間が行うべき部分に注力できるようになる。
これは物件を探す側にもメリットとなる。適正に判定され、しかも環境情報までが検索対象になれば、AIが入力された条件に最適な物件を絞り込んで提案してくれるようになる。そうなれば、物件を何軒もはしごする必要がなくなってくる。これによって、物件を探す側の時間も短縮できるし、仲介業者の拘束時間も減らすことができる。さらに、AIチャットボットを導入することで、24時間365日の情報提供と対応が可能となる。これらは今後の人口減少によって人材不足になってくる業界では、大変重宝することになるだろう。
<参考>
- 不動産業界×AIの可能性 「情報の非対称性」の先にあるチャンス（事業構想）
https://www.projectdesign.jp/201803/ai-business-model/004644.php - 仲介業者はAIに殺されるのか？ 不動産テック最前線(IoT Today)
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/50636?page=2 - ハウスコムがAIで挑む不動産業界の課題解決–未来の人生をデザインできる部屋探し（CNET Japan）
https://japan.cnet.com/article/35115809/ - アナログな不動産業界にもAIの波が。AIで物件紹介、空室対策、投資分析ができる！(不動産投資のはてなを解決)
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/03/13/110205 - AI×VRが導く不動産業界のイノベーション創出 「不動産テック」とは？(IBM)
https://www.ibm.com/think/jp-ja/business/real-estate-tech-nurve - 不動産がAIオタクに支配される時代へ（文春オンライン）
http://bunshun.jp/articles/-/6383 - LEEWAYS株式会社
https://leeways.co.jp/bp/ - 顔認証でオートロック解錠–穴吹ハウジングとNECがマンション向け新サービス（CNET Japan）
https://japan.cnet.com/article/35115848/ - 空き家対策と定住促進（糸島市HP）
http://www.city.itoshima.lg.jp/s007/010/h040/050/010/shityouaisatu2809.html
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